При сегментации недвижимости в Египте, можно выделить достаточно обширные и значимые секторы.

Жилье по доступным ценам, а также розничная торговля занимают большой сегмент в сфере недвижимости, не меньшим и являются офис-парки.

В какой степени недавние протесты в стране повлияют на рынок недвижимости в Египте? В какой степени можно рассчитывать на безопасность в будущем?

Ответ на данный вопрос может различаться сегодня и спустя 6 месяцев. С уверенностью можно сказать, что сейчас и через пол года стабильность и безопасность будут являются ключевыми вопросами. Сегодня все пристально следят за Египтом, пытаясь разобраться в происходящем, чем будет чреват переход от диктатуры к демократии. Как только этот процесс передачи власти будет завершен,  появится надежда на то, что вопрос с безопасностью будет решен и мы будем наблюдать рост иностранных инвестиций.                             

Репутация и положение  Египта в сфере инвестиций снизилось через прессу и определенно безопасность стоит сейчас на первом месте, но учитывая предыдущий период, Египет очень долгое время был стабильной страной. Давая объективную оценку происходящим событиям, революция в стране носит ненасильственный характер. Я бы сказал, худшее позади, и наблюдая появление иностранных инвесторов, можно говорить о хорошей основе для стабильности. Такую же тенденцию мы наблюдаем и у наших клиентов, которые стремятся в Египет, являющийся хорошей возможностью крупных инвестиций. Страна с 85-ти миллионным населением, которая предполагает развитую инфраструктуру,  сферу недвижимости и развития. Египет является страной с неограниченными возможностями, ресурсами, и хорошей предпосылкой для развития инвестиций.

Иной проблемой является отсутствие закона для застройщика – отсутствие союза застройщиков и степени их регуляции. Мы бы очень хотели, чтоб данный вопрос был решен и деятельность профессионалов была в какой то степени отрегулирована законом или какой либо формой международных стандартов.

Часть (1) Разрешение на строительство

Разрешение на строительство это юридический документ, который должен иметься у застройщика или строителя как основа для строительства здания, резорта и пр.

Разрешение на строительство выдается органом государственного управления, который выдает лицензию только в соответствии с другими важными критериями, такими как показатель безопасности, благоустройства и критерий по общему виду и пр.

Показатель безопасности является одним из наглядных показателей среди остальных. Например, разрешение на строительство какого либо здания может быть ограничено его высотой, определяемой тремя этажами, учитывая ширину здания и требуемого количества бетона. С другой стороны, определяя высоту здания количеством этажей можно обеспечить сохранность общего вида определенного города, с целью, например, не блокировать вид на море или горы.

Суть данного рассматриваемого вопроса заключается в определении показателя благоустройства, поскольку органом государственной власти выдается разрешение на строительство здания, являющегося частью общей конструкции / строительства, служащего для определенной цели общего плана. Гипотетически, если определенный населенный пункт имеет только семь свободных земельных участков, тогда как только на трех из них будет разрешено строить жилые здания. Это не логично давать разрешение на строительство жилых строений на остальные участки, иначе в данном населенном пункте будут отсутствовать необходимые для нормальной жизнедеятельности здания, такие как мед. учреждения, развлекательные центры, сель.-хоз. постройки, отели и пр.

Правонарушение, часто встречающееся на сегодняшний день выражается в том, что застройщик получив лицензию на строительство отеля, вместо этого строит жилой комплекс, разрекламированный по низким ценам, и так хорошо продаваемый агентствами недвижимости.

Очень важно отметить что в Египетском законодательстве отель является отдельной строительной единицей в соответствии с законом о туризме. Данный закон определяет функционирование отеля, тогда как гражданское право регулирует процесс продажи собственности. Право собственности является частью гражданского права, и не имеет никакого отношения к закону о туризме.

Не логично, к примеру, пустив постороннего человека в отель, позволить ему войти в номер отеля, насладиться атмосферой комнаты и предложить посетителю купить этот номер. Логично было бы продать все номера одному владельцу. Будет ли такой отель функционировать?

Вышеприведенный пример по видимым причинам не имеет смысла. Более того, с точки зрения законодательства нет разницы, если продажа отдельного номера осуществляется в уже функционирующем отеле, или же продажа происходит на стадии застройки. Различия определяются на практике, отель на стадии строительства на рынке выставлен на продажу как жилой комплекс, и соответственно выглядит он соответственно жилому комплексу, но в юридический документах данный объект указан как отель. Несколько таких случаев наблюдались в Хургаде, где местные власти наткнулись на здания использовавшиеся не по лицензии, и инвесторы, купившие такую собственность до сих пор добиваются компенсации. На данный момент в Шарм Эль Шейхе подобные случаи отсутствуют, но так как такая незаконная практика существует, следует быть бдительным, так как возмещение компенсации может затянуться на месяцы, годы.

Опытный инвестор должен проводить юридическую оценку документации комплекса, в котором он/она желает приобрести недвижимость. Разрешения на строительство отличаются в зависимости населенного пункта, где оно было выдано. Разрешение на строительство может быть представлено в форме обычного разрешения, имеющего название «Разрешение на строительство» в случае если оно было выдано управлением провинции, городским консулом, или же быть в форме инженерных чертежей, имеющих штамп гос. учреждения, где в марджине будет указан вид строительной лицензии, с дальнейшим изображением зданий, так как разрешения могут не совпадать. В разрешении должно быть четко указано какая именно часть проекта является жилой, а какая отведена для иных целей.

К сожалению, некоторые агенты пытаются убедить покупателя в том, что застройщик в данный момент меняет лицензию, что может быть и правдой. Но, так или иначе, пока на данный момент должной лицензии нет, то нет и гарантии на то что застройщик получит должную лицензию на проект. В случае если покупатель удовлетворен определенным проектом и есть основания быть уверенным в том, что застройщик поменяет лицензию, тогда будет более безопасней включить в договор купли-продажи пункт, в котором будет указано поручительство застройщика о возмещении компенсации в случае если лицензия будет не поменяна в указанный срок.